сделка с недвижимостью

Что нужно знать о недействительности сделок

1. Какие сделки являются недействительными

Недействительной является сделка, которая по основаниям, предусмотренным законом, признана таковой судом или недействительна независимо от такого признания (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
сделка с пороком воли
Недействительные сделки могут быть оспоримыми или ничтожными.
Но вне зависимости от вида недействительность сделки означает, что она не влечет юридических последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, недействительная сделка – это сделка, которая была совершена, но ее стороны не достигли правового результата, на который она была направлена. То есть желаемое возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей по ней не состоялось.

 

2. По каким основаниям сделка может быть признана недействительной

Сделка может быть недействительной по основаниям, установленным законом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Например, если она совершена:
  • с нарушением закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ);
  • с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);
  • без намерения создать правовые последствия (мнимая) или для прикрытия другой сделки (притворная) (ст. 170 ГК РФ);
  • юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ);
  • с нарушением представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ);
  • в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ);
  • под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ);
  • на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ);
  • с нарушением порядка получения согласия на ее совершение и является крупной (п. 4 ст. 46 Закона об ООО).
   Исполненный договор тоже может быть признан недействительным. Это следует из п. 2 ст. 167 ГК РФ.
Примечание:

Для доказательства, что сделка совершена с пороком воли (под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ); на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ)) может потребоваться судебная психолого-психиатрическая или психологическая экспертиза порока воли.

 

эксперты психологи - экспертиза порока воли

3. Ничтожные и оспоримые сделки

В зависимости от оснований сделка может быть ничтожной либо оспоримой (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Например, ничтожной является притворная сделка (ст. 170 ГК РФ), а оспоримой – кабальная (ст. 179 ГК РФ).
Ничтожные и оспоримые сделки признаются недействительными в общем порядке – для этого нужно подать иск в суд. Однако, как правило, в отношении ничтожных сделок достаточно предъявить в суд требование о применении последствий недействительности.
Последствия у ничтожных и оспоримых сделок общие – как правило, их стороны должны вернуть все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

3.1. Что такое ничтожная сделка и чем она отличается от оспоримой сделки

Ничтожная сделка – это сделка, которая недействительна независимо от признания этого судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). То есть не обязательно обращаться с иском о признании сделки недействительной. Это имеет смысл делать только в ряде случаев.
В отличие от этого для признания недействительной оспоримой сделки всегда нужно судебное решение (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

При обращении в суд также учитывайте следующие основные отличия ничтожных и оспоримых сделок:

  • 1) по ничтожной сделке шире круг лиц, имеющих право требовать признания ее недействительной – это может быть любое лицо, которое докажет свой законный интерес в таком признании (п. 3 ст. 166 ГК РФ). В случае с оспоримой сделкой истец – только сторона либо указанное в законе лицо (п. 2 ст. 166 ГК РФ);
  • 2) применить последствия недействительности ничтожной сделки может не только ее сторона или иное указанное законом лицо, но и суд по своей инициативе в ряде случаев (п. п. 3, 4 ст. 166 ГК РФ);
  • 3) различаются сроки исковой давности.

Признаки ничтожной сделки

Ничтожна сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (если из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки) (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Под публичными интересами на практике понимают, например (п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25):

• интересы неопределенного круга лиц:
• обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Обратите внимание, что само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что сделкой нарушаются публичные интересы.

 

Ничтожны, например:
  • заключенный с нарушением требований Закона N 44-ФЗ государственный (муниципальный) контракт, влекущий, в частности, нарушение принципов открытости, прозрачности, ограничение конкуренции, необоснованное ограничение числа участников закупки, а следовательно, посягающий на публичные интересы и (или) права и законные интересы третьих лиц (п. 18 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017);
  • залог или уступка требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ, п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);
  • страхование противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ, п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);
  • условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (ст. 29 Закона о банках и банковской деятельности, п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);
  • недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя (п. п. 1 и 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Учтите, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части, даже если в законе нет прямого указания на его ничтожность (п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 26 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.10.2021)).

4. Порядок признания сделки недействительной

Чтобы признать сделку недействительной, подайте в суд соответствующий иск.

 

сделка с недвижимостью оспорить   Если против вас подан иск на основании сделки, которую вы считаете ничтожной, можете не подавать встречный иск и ограничиться возражением со ссылкой на ее недействительность. Если же данная сделка, по вашему мнению, оспорима, обязательно заявите встречный иск (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
   Заявить требование о признании сделки недействительной может сторона сделки, а также лицо, которому закон предоставляет такое право (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Учтите, что некоторые нормы о недействительных сделках содержат ограничения относительно круга лиц, которые могут заявлять соответствующие требования.
Для удовлетворения иска по ничтожной сделке нужно доказать, что у вас есть охраняемый законом интерес в признании ее недействительной. Вы можете заявить подобное требование, несмотря на то что ничтожная сделка недействительна независимо от судебного признания (п. п. 1 и 3 ст. 166 ГК РФ).
Чтобы оспоримую сделку можно было признать недействительной, нужно, чтобы она нарушала права или охраняемые законом интересы лица, ее оспаривающего. А если она оспаривается в интересах третьих лиц, то должны нарушаться их права и охраняемые законом интересы, чтобы сделку можно было признать недействительной (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Как признать недействительным договор на оказание услуг

Признать такой договор недействительным можно в общем порядке.

5. Как исчисляется срок исковой давности по недействительным сделкам

По ничтожной сделке по общему правилу срок исковой давности составляет 3 года со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ), по оспоримой сделке – 1 год с момента, определенного в п. 2 ст. 181 ГК РФ.

6. Последствия признания сделки недействительной

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон по общему правилу обязана возвратить другой все полученное по сделке (реституция). Если вернуть полученное в натуре невозможно (в том числе когда оно выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), нужно возместить его стоимость. Иные последствия могут предусматриваться законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Суд может прекратить оспоримую сделку лишь на будущее время, если это следует из ее существа (п. 3 ст. 167 ГК РФ). Также он вправе не применять реституцию (возврат исполненного по недействительной сделке), если это противоречит основам правопорядка или нравственности (п. 4 ст. 167 ГК РФ).

7. Основания и последствия признания недействительной части сделки

Основания недействительности части сделки такие же, как для всей сделки. Например, недействительным может быть условие договора, которое нарушает требования закона (ст. 168 ГК РФ).
Признать часть сделки недействительной можно в общем порядке – нужно подать иск (встречный иск) в суд или заявить возражение о ничтожности.

Однако есть особенность.

 

Последствия недействительности части сделки также имеют некоторые отличия: сделка сохранит силу, за исключением недействительной части (ст. 180 ГК РФ). Если недействительное условие исполнялось, то полученное по нему, по общему правилу о последствиях недействительности, нужно вернуть (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Например, если было признано недействительным условие договора о неустойке, то уплаченные на его основании суммы должны быть возвращены. В остальном договор должен исполняться сторонами.

7.1. Особенность порядка признания части сделки недействительной

   При обращении с требованием о признании недействительной части сделки вам нужно будет обосновать, что данная сделка была бы совершена и без соответствующей части (ст. 180 ГК РФ). Если же ваш оппонент докажет, например, что оспариваемое условие имеет для него принципиальное значение и без него он не стал бы заключать договор, то весь договор может быть признан недействительным.
Например, стороны заключили договор аренды с правом выкупа. Суд посчитал условие о выкупе арендованного имущества незаконным и установил, что стороны не намеревались заключать обычный договор аренды (без условия о выкупе). В этом случае суд признает недействительным весь договор (п. 100 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

8. Может ли быть признан недействительным расторгнутый договор

Представляется, что вы можете потребовать признания недействительным уже расторгнутого договора. Закон не запрещает заявлять такое требование. Кроме того, случаи признания расторгнутого договора недействительным встречаются в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.03.2016 N Ф02-871/2016).

Рекомендуем заявлять данное требование, если нужно применить последствия, которых нет при расторжении, но есть при недействительности договора.

Стороны не вправе требовать по расторгнутому договору возвращения исполненного, кроме некоторых исключений (п. 4 ст. 453 ГК РФ). При недействительности договора, наоборот, по общему правилу нужно вернуть все полученное по нему (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть с помощью иска о признании договора недействительным и применении последствий недействительности можно, например, вернуть имущество, переданное контрагенту по недействительному договору.

9. Может ли быть признан недействительным незаключенный договор

Нет, незаключенный договор нельзя признать недействительным (см. Позицию ВАС РФ).

 

   Если в вашем случае есть основания считать договор незаключенным, следует заявлять именно об этом, а не о его недействительности.
Однако если истец ошибется с правовой квалификацией и потребует признать незаключенный договор недействительным, это еще не значит, что суд откажет в иске. Суд сам определяет, какие нормы следует применять к отношениям сторон, и с учетом обстоятельств спора может удовлетворить иск, признав договор незаключенным (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
   Отдельно стоит отметить ситуацию, когда речь идет о незарегистрированном договоре. Подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным для третьих лиц с момента регистрации, если иное не установлено законом. Несмотря на это, такой договор можно признать недействительным и при отсутствии регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Источник публикации – КонсультантПлюс, 2023